历经近6年的时间，作为兰州市政府引进的第一个高端商业业态——万达城关 商业广场终于破土动工。
与此同时，兰州市体育局名下的最后一宗体育用地也随之消失。
万达集团每到一座新城市，都会把目光瞄准该城的交通便利人口相对密集，具有巨大商业开发潜力，高性价比地段，兰州万达项目也不例外。
地段优势背后就是高额的拆迁安置成本，相比之下，曾经位于城市核心地段的学校、体育场地、公共设施用地拆迁难度和成本优势也随之突显。
以兰州万达项目为例，因为考虑到拆迁成本和难度，由2007年初次规划的原友谊宾馆改址为城关区滩尖子地块，规划建设用地100.6亩中，有80.39亩是兰州市体校和兰州市体工大队所在址，其中兰州市体校校内的一块田径场和足球场也是兰州市体育局名下最后一宗体育用地。
本报记者深入对兰州体育局最后一宗体育用地的销售调查，尝试为“万达模式”引发的争议寻找答案。
兰州市最后一块体育用地的消失之谜
原兰州市体育中心的老局长任仍在坚守。
截止到10月16日，根据记者掌握的数据，涉及兰州市体校、体育中心144户居民中，至今仍有20户尚未搬迁，任局长就是其中一户。
10月16日，本报记者来到了兰州万达广场的规划所在地，十个挖土机、两台塔吊、几十个工人正在一个近2万平方米左右的大坑内紧急施工，进入紧张的开工前准备阶段。
任局长就住在大坑的正西方，3个月来，万达广场日夜赶工的嘈杂声让这位80岁高龄的老局长没有睡过一个好觉。
“兰州市体校、兰州市体工大队的选址一日不明确，我就一日不搬迁，”任局长告诉本报记者。
3个月前，这块深达8米的大坑上坐落着兰州市体校和兰州市体工大队，也是兰州市体育局仅存的一块体育用地。
兰州体育运动学校校门仍在
兰州市体校校长李雄告诉本报记者，兰州市体校内的总面积约7000平方米的足球场和田径场，是体校学生的运动场地，也是全市运动会、竞技比赛、健身活动以及周边居民遭遇地震、洪水等避难点。
“4月15日，市里召开会议，要求在4月28日前，克服一切困难对兰州市体校、体工大队进行搬迁过渡，”兰州市体工大队的一位职工告诉本报记者，“搬迁当日，兰州市出动数百警察、防暴大队等，兰州市体校、体工大队不得不在一日之间搬迁。”
该消息也得到体校校长李雄的证实，李雄说，“搬迁之前，兰州市并未确定新校地址，没有新校址，体校不得不停课3个月。”
经过3个月的奔波，几经辗转，李雄介绍，我们才在榆中县定远镇租用了一块场地，用以体校教学，“一年的租金是100万，去年市里拨了97万的拆迁过渡费用已经用完，今年的过渡费还没有消息。”让李雄担心的是，过渡费不下发、校址无着落，数千的体育学子将无法再续体育梦。
与此同时，兰州市体工大队也不得不租用新的办公场所，(具体情况)。
作为老体育工作者，原兰州市体校的老校长江树臣非常痛心，“此前的红山根体育场已经被用以房地产开发项目，如今兰州市仅存的体育用地，也因为商业地产的开发再次沦陷。”
根据体育法《第四十六条》，任何组织和个人不得侵占、破坏公共体育设施。因特殊情况需要临时占用体育设施的，必须经体育行政部门和建设规划部门批准,并及时归还；按照城市规划改变体育场地用途的,应当按照国家有关规定，先行择地新建偿还。
如今兰州万达广场项目已经开始动工，但记者走访兰州市体育局、规划局、国土局等多个部门获悉，兰州市辖区内最后一块体育用地，兰州市唯一一所体育职业学校的选址工作仍未着落。
体育梦断房地产开发
记者调查发现，兰州市体育用地的消失之谜似乎都和房地产的商业开发密不可分。
“此前兰州市红山根体育场被出售给兰州仁恒置业有限公司，用以商业住宅小区的开发，鸭嘴滩体育公园用地也被建成为个人谋利的餐饮场所兰州黄河风情，如今兰州市体校和兰州市体工大队仅存的八十余亩的体育用地也因为万达的到来，没能保住。”江树臣如是说。
公开资料显示，兰州城关万达广场项目，总投资约50亿元，总建筑面积约43.8万平方米。包括五星级酒店、10个厅的电影城、4000平方米的电玩城、室外休闲街、餐饮一条街、大型超市等，该项目建成后预计可以解决8000人就业，兰州市政府引进的第一个高端商业业态。
兰州城关万达广场施工现场
江树臣表示，“兰州万达项目可以解决税收、就业提升城市品质，兰州甚至甘肃省都非常欢迎，但商业性的地产开发不能以此为借口，占用学校、体育场地等公共设施用地。”
李雄认为，除了商业地产项目，大型的体育综合体对于提升区域品质，发展体育事业、产业的贡献也不可小觑。
值得一提的是，兰州市本身就是一个体育场地供需紧缺的城市，来自兰州市体育局的数据显示，全市公共体育用地千人面积仅23平方米，与国家制定的百万人口城市、市级公共体育用地千人指标最低标准54.9平方米还相差31.9平方米。
在担任兰州市体校校长之前，李雄曾是兰州市奥体中心的主任， 兰州市第三版《兰州市城市总体规划》中，崔家大滩核心片区为体育运动区、商业金融以及配套居住区。规划面积61.42公顷，包括奥林匹克体育中心以及配套用地。该中心定位兰州一级体育中心，将达到举办省、市及国家大型运动会体育比赛的需要标准。
为此，李雄奔波数载，拿到了国土部以及兰州市国土、规划等单位的批文，马不停蹄的筹备崔家大滩的新体育中心的建设，但截止到现在，李雄的怀窜了10年的体育梦仍未能实现，如今的崔家大滩已成为大众、众泰等各种4S店的汇聚地。
“近年来，兰州市高层领导频繁更换，曾经力促奥体中心建设的领导已经离职，已换了数届，奥体中心的建设就一拖再拖，杳无音讯。”兰州市体育局的一位人士介绍。
原兰州市体育中心主任表示，按照现行的体育法规定，占用体育用地之前，要先建后拆，兰州市体育局名下的体育用地已经被蚕食殆尽，到现在一块选址也没确定。
熟知兰州土地市场的业内人士介绍，兰州老城区两山夹一河的地形，可利用的土地空间有限，可供开发的土地已十分稀少，即便有也是寸土寸金，相比用以体育用地和学校，通过招拍挂获取土地出让金更为划算。
贴本买卖
作为兰州市政府引进的第一个高端商业业态，兰州万达广场曾被当地政府寄予厚望，并未列为2012年15个重大项目之一。
早在2006年，万达就和兰州市政府有接触，次年10月，兰州市政府第23次常务会议，把引进万达项目列为主要议程，项目最早选址位于兰州七里河 区友谊宾馆旧址，相关规划已经过各专业主管部门的初步审核。
“在论证拆迁问题时，发现该地块的拆迁量太大，拆迁成本较高，难度太大，就不得不重新选址。”一位接近兰州市政府的人士介绍，最终敲定为天水北路雁滩地块。
直到2010年4月，兰州市政府与万达集团进行项目签约，同年10月，万达集团最终以6.58亿元的价格拿下城关区滩尖子G1018号100.571亩的土地。
让兰州市民不解的是，兰州市城关区政府在引进万达广场时似乎做了一次亏本的买卖。
据项目所在的兰州市城关区政府测算，拆迁征地费用合计6.58亿元，平均每亩拆迁征地费为609.1万元。
而万达则希望付出不超过5亿元的代价获得该地块，征地费每亩最高不超过450万元，108亩共计4.86亿元，两者相差1.72亿元。
为了保证这个重点招商引资项目的顺利落地，上述接近兰州市政府的人士介绍，城关区政府与大连万达集团达成了“项目用地招拍挂的实际价格超出万达集团要求的溢价部分先由万达集团垫付摘牌。项目建成后由市、区两级政府从商品房建设、销售期间的税收中返还大连万达集团。”
一位熟知兰州市土地市场人士介绍，比对兰州市周边地块的价格，天水北路的土地价格起码价值800万|亩—1000万|亩，万达的拿地价仅为市场价的一半。
不过，西北某省的官员亦介绍，对于一些大体量的标志性项目，地方政府往往会以便宜地价出让，相比土地出让价款更看重项目对税收、就业、或者周边地价的拉动作用。
上述熟知兰州市土地市场人士介绍，万达商业广场配套的住宅小区最低价为1.88万元|平方米，而周边二手房价仅在1.2万元左右，随着万达广场的竣工，对于周边房价、地价的辐射作用显而易见。
万达现象
几经周折，兰州万达项目进展仍不顺利，截止到2011年底，该地块100余亩的地块依然静悄悄，毫无动迁迹象。“项目一直未动工，很大原因是因为拆迁问题。”兰州万达的一位员工对此坦言。
上述接近接近兰州市政府的人士告诉记者，该项目原定的拆迁范围包括兰州市体校、兰州市体工大队、甘肃教育学院、兰州胜天房地产开发公司、省委宣传部、省统计局、兰州市军休无所、省军区休养所、滩尖子加油站、中药材公司共10家单位，建筑面积约5.5万平方米，需拆迁住宅550户，“涉及单位较多，协调难度大。”
兰州城关万达广场滩尖子村拆迁现场
转机出现在今年2月14日，兰州万达商业广场拆迁办通知对拆迁房进行评估，3月兰州市财政局对外称，已陆续完成滩尖子地块上一些国有资产评估，拆迁工作随时能启动。4月28日，兰州市体校和体工大队被强制搬迁，8月底开始拆迁，历时近6年，万达位于兰州的项目正式动工。
“不过，由于该项目的拆迁难度和成本加大，原万达项目规划方案被更改，项目建设用地减少了15亩，其中包括省委宣传部、省统计局、兰州市军休无所、省军区休养所等，”上述接近兰州市政府的人士介绍，“因缩减规划致使土地出让金出现的差额，也被要求及时反馈给万达集团。”
实际上，万达项目在兰州的拆迁受阻并非个例，记者调查发现，四川、湖南、湖北等多地均出现拆迁纠纷事件。
也正是如此，万达广场每一次入驻，都被列为当地的城市地标，地段优势下，免不了的就是高额的拆迁成本。
或正因此，“较容易拆迁的学校、体育场地成为万达广场的拆迁对象。”任局长介绍
实际上，兰州市贴本的土地买卖似乎也将得到规范，10月11日，甘肃省纪律检查委员会、省委组织部与省国土资源厅、省监察厅、省人社厅联合印发《甘肃省党政领导干部违反国土资源管理规定行为问责办法》(以下简称“办法”)。
办法规定，违法规划、计划、产业政策等批准占用土地和勘查、开采矿产资源，协议低价出让国有土地、擅自降低征地补偿标准或侵占、截留、挪用征地补偿费用等造成国家和群众利益损失等情形将进行问责，采取责令公开道歉、停职检查、引咎辞职、责令辞职和免职等方式。
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