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5米高墙围绕，顶级学区加持，1.09亿的万柳法拍房藏着啥秘密？

5月14日，线上法拍会上，一套位于北京市海淀区“万柳书院”小区的学区房，它的起拍价达到了5503万，在二手房均价9万出头的北京市海淀区，这套学区房显得高不可攀。

它坐落在小区东南角，顶层，三室两厅带露台，面积约300平米。作为豪宅，万柳书院和周边配置的距离是按照米为单位计算的，它往北出门12米是地铁10号线巴沟站，向东走65米是个外表像豪华邮轮、面积5万平方米的华联购物中心，向北500米是一家高尔夫俱乐部。

尽管起拍价不低，但这次拍卖，仍然吸引到了8位竞拍者。他们每人缴纳了1100万的拍卖保证金。经过26轮加价之后，它的价格被抬高到了8392万元，相当于每平米28万。这个价格，已经超过了上海的顶豪——“汤臣一品”每平米27万的均价。

但这只是个开始。接下来，6人退出，只剩下竞拍者“U2575”和“U4240”。这场拍卖会演变成为两人的抬价游戏。“U4240”代号背后，是金山软件前董事长葛珂。这个在金山打拼了22年，并于今年辞职的第一代互联网人，上个月刚刚过完了自己49岁的生日。很显然，在金山，葛珂也赚到了属于自己的“金山”，去年，他以60亿元财富位列《2021胡润中国职业经理人榜》第30位。

接下来的40分钟里，两人经历了94轮的你追我赶，折合下来，食指每点一次鼠标的平均价格是27万。在最后胶着关头，买家“U4240”只考虑了10秒钟，一口气就将价位加到了最终成交价——1.09亿，单价达到了每平米36.47万。如果一切顺利，葛珂只需要额外再支付3%的契税——人民币约300多万，以及每个月每平米12块5的物业费，就能真正拥有它。

事实上，超过1亿的价格，也远远超出了地产中介刘小韬的预期。他在万柳片区负责豪宅销售，今年是他卖豪宅的第十个年头。整个万柳书院小区一共有14栋楼，共319户，平均是250平方米的大户型，容积率超过了2。在5月14日当天，他甚至还录了段短视频，说这套法拍房“可以捡漏，性价比很高”。

在他的认知里，从今年3月开始，北京豪宅市场就呈现出旺盛的需求，已经经历了一轮成交爆发期，成交量环比上涨54%。而万柳书院涨价，他也已经见怪不怪，毕竟从2014年开盘以来，万柳书院的房价从14万元/平方米起，就一路爬升至今。

但他没想到，这次的法拍会直接一举拿下最高成交纪录。

人们不禁纳闷，葛珂为何如此执着于它？而这套房所在的万柳书院，又究竟是一个什么样的小区？

高墙

似乎自建成的那一刻起，万柳书院就不缺传说。

流传最广的是那一圈5米高的灰墙。关于北京顶豪，有一句民间顺口溜：万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。万柳的墙排在第一位。它将约5个足球场大小的万柳书院圈在其中。总有墙外人站在墙下讨论它。有人评价，这堵墙看着平平无奇，墙面发黑，甚至像“苏联援建楼”；有人反驳，“这简直是不识货”，这外墙用的是荷兰手工砖，“一块一块从荷兰运过来”，因为砖体内有矿物质，每天日照角度不同，砖块颜色也不同。有据可查的资料显示，当初中赫地产在建造这堵墙时，特意让墙自下而上向院内倾斜了5°，“不易察觉的一个弧度，谦卑地照顾了路人的感受”。

随着万柳书院的房子越来越贵，灰墙也越发神秘。有博主慕名前来，站在墙下，抚摸着棱角分明的砖块，声称仅仅这堵墙的工程量“就吓跑了十几个招标队”。

5月23日，我也来到了万柳书院，站在了高墙之下。它足足有两人多高，因为有它的存在，我无法平视万柳书院，必须抬起头，看着伸出墙体的大树，和万柳书院露出的尖顶跃层。墙是单调的，只有无数的横向灰砖，没有花纹、更没有图案，一成不变的砖块直直延伸了上百米，没有给万柳书院留下一丝暴露的空间。

这是一种不可入侵的感觉，整个万柳书院被静态笼罩，看不见小区楼栋，看不见单元门，看不见有居民住在这里。在我的印象里，这样的墙体出现次数不多，要么是古代的朱墙，要么是哪个地段在维修地铁了，建了一个高高的铁皮墙，只听到里头的施工轰鸣声。

我模仿那位博主，将手放在墙砖上，摸到了太阳落山的余温。

但这只是我能看见的部分，而在墙内，是另一个世界。

公开的资料显示，在这堵墙内，开发商曾经为了园林绿化，不惜全部移植数十年的全冠成年大树，甚至将墙外市政道原有的法桐替换为成年银杏。为了美观，要保持树龄、树冠甚至枝叶走向的一致，单独一棵银杏树的成本就超过6万元。

在《室内设计与装修》一书中，也介绍到，这里的能源消耗、水质、声音、室内空气质量需要比肩瑞士的疗养级数据水平。比如美国铂金级的空气净化系统、新风系统、中央吸尘系统、12重静音系统，室内装修材料也追求进口，例如比尔盖兹石材、橡木染色刚刷木皮以及圣罗兰石材。

甚至连小区地下车库都配备了六个采光天井，以及新风系统。几百万元一个的车位，已经是很多二线城市一套房的价格。

这些细节都被那堵灰墙隐藏了起来，无论是绿化、装修，还是住在里头的人。在万柳书院，唯一高调且界限分明的，仿佛只有那堵墙，它把万柳书院紧紧包裹住，隔绝开四面八方的城市公路，阻挡了外界好奇的目光，也成为了阶层之间的一道壁垒。

建立

“这样的学区、这样的配置，这样的交通，在北京手指都数得过来。”豪宅中介刘小韬说。

区别于普通豪宅，万柳书院从一开始就具备稀缺性。《北京商报》曾以“独马战群羊”来形容它，作为在2014年马年末尾唯一上市的顶豪，它的对手是将在2015年上市的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府……现如今，它当年的对手早已被它远远地抛在身后。

很大程度上，万柳书院所在的万柳片区，本身就呈现出一种稀缺性。在48平方公里大小的万柳，往北骑10分钟共享单车，就能到颐和园的绣漪桥。往东花5分钟跨过一条万泉河路，就是中国人民大学。北大的研究生公寓就在万柳片区内。而最能助推房价的，是中国最好的小学之一——中关村第三小学，就在片区的正中央。

地段、名校、配套，万柳书院的到来又给这里增添了豪宅的神秘色彩。刘小韬还记得，当时万柳书院还未诞生，包括他在内的万柳中介们都沸腾了，“听说万柳要出地王”。

2012年7月10日，中赫地产以26.3亿元的天价一举拿下万柳地块，同期竞争的房企有十余家，其中不乏保利、融创和万科这样不差钱的主。地王紧接着催生了天价楼面，彼时的中国房地产经纪人联盟秘书长陈云峰直言，万柳地块的楼面价已超过4万，很有可能会成为第二个钓鱼台七号院。而在2012年，中国城镇居民人均可支配年收入只有2.5万元不到。

当万柳书院的墙体开始砌起，隔壁的中关村正刚刚完成一场痛苦的自我迭代。这时候，海淀图书城被电商打击得风光不再，干脆直接转型为中关村创业大街，仅仅一年时间，这条不足200米长的大街就孵化出了六百多个创业团队，无数杯创业咖啡凉了又热，人均21岁的青年整日游走在街头，寻找新的创业机会。

或许是受到中关村的影响，万柳书院从建立之初，就定下了基调，“不讲风格，只讲生活”，并且“不以炫耀为目的”。刘小韬也肯定了这个说法，“买万柳书院的业主都很低调”。

“来这里的购房者以IT人士居多，集中在30-50岁。”刘小韬说。2017年后，一大批互联网公司接连迎来上市潮，“股票一卖，他们手上突然多了几千万甚至上亿的资产，除了买房，钱没地方花”。相比之下，客户里做实体经济的老板反倒不多。

在这样的背景下，万柳书院成为了这些互联网新贵们寻求改善的好选择——无论是住房，还是阶层。“很多客户在积累了一定经济实力后，觉得现在居住的小区无法匹配自己的身份，感觉档次有点低，加上接触的人群也不一样，就有了改善的需求。”

他接待客人时从不看对方的衣物、首饰，真正的客户往往穿着极为普通，开着20-30万的车，要么干脆打车来。“这儿住的人大多数不显山不露水的，说不准你哪天碰上的就是大公司的总裁或者高管。”

隔绝

停车场收费员陈木生和他的沙发椅，已经在万柳书院的高墙下待了6年。

万柳书院东面就是华联购物中心，从早上7点到晚上9点，他坐在这里收停车费，8块钱一小时。见到我打听万柳书院，陈木生从椅子上跳起来，“这可是中国第三大豪宅！”至于第一第二豪宅是谁，他又说不出个所以然。

他的家当都在墙下，一辆电动车、一个不锈钢充电箱。对于墙内，他只知道里头住的“都是大富豪”，他的老乡曾经进去干过施工，称里头像个“园林”一样。

墙内的人，要生活下去，也必须依靠墙外的人们。比如常年在万柳飞驰的外卖员小彪，他经常出入万柳书院。墙里人点的外卖大多是80-100元一份。在他看来，这里高档的地方是“颜色”，“棕色看着特别不一样”，还有区别于普通小区的楼栋称号，“墙上写的是1号府邸，不是一号楼”。

装修工人赵钢也帮万柳书院的业主装修过。他承包过一户业主地下一层阳光房的天窗装修，面积六十多平方米的阳光房，光买天窗的铝框架就花了20多万，工时接近3个月。“天窗4层，和遮阳帘一起都是全自动的，纯铝材料已经是市场上最好的材料，烤漆，也不会生锈。所有材料加起来，一平方米接近4千元。”他说。

除此之外，这位户主还在自己的一层花园里装上了9平方米的纯铝凉亭，折合下来4万多元。“它这个贵就贵在凉亭四面的电动卷帘边上了，如果四面不做卷帘边的话，这个凉亭也就1万多块钱。”

但很显然，钱不是问题。

万柳书院西侧的圣化寺路，是一条安静的街道，这里是万柳的富人区，平时鲜有人与车路过。路口立着一块蓝色的警示牌，“您已进入监控区域，24小时视频监控”。一路走去，数个探头从高墙中立起，有的干脆直接嵌在了墙体上。

一旦有车驶入驶出，西北门边就会响起巨大的警铃声。保安将拉闸升起，我走上前去和他搭话，他告诉我，自己从开发商销售经理那里听到，“这里的房子240平米，5400万”。见我还想继续开口，他整个人十分僵硬，眼神游移，“你不要和我说话了，这里有监控，连人的毛发都看得见”。一抬头，在我的右上角，一个硕大的监控正在旋转工作。

相较圣化寺路，万柳书院北面的巴沟路作为主路，则热闹得多。天色将晚的时候，住在周边的居民成群结队出来散步，路过万柳书院，每个人都抬头张望，对着外立面、对着窗、对着灯、对着从窗户里模糊露出的人影，他们在议论，谁会住在这里，这里又需要多少钱。一个住在万柳的女人和我说：“不知道是墙里的人隔绝了社会，还是社会隔绝了他们。”

多数情况下，人们窥探不到任何有关万柳书院的细节，除了在南门——万柳书院正门短暂开启的时候。这扇纯铜质的青铜大门有4.8米高，合扇长度12米，平时只开最右侧的一小扇供业主通过，透过合扇的缝隙，能看到小孩在院内嬉笑打闹。这里的保安几乎能认出每一位业主，远远看到一个骑着山地自行车的男人靠近，保安给他开了门，“您回来了啊”，男人“诶”了一声，人不用下车，自行车转个弯进门，就再不见踪影。一对夫妻提着菜进去，保安对他们点了点头，身影消失在门口后，这扇唯一开启的门再度紧闭。

墙里面的人

入夜，每个路过万柳书院的人都会有同样的疑问，“怎么看着小区没人？”在巴沟路，顺着墙体望去，万柳书院连排的低层楼栋整齐划一，上百扇窗户陷入黑暗中，露出的灯光寥寥。

住在万柳书院的徐强，是为数不多愿意接受采访的小区内住户。他解释了小区看起来没人的真相：“类似有色玻璃，我们从里面能看见外面，但外面不能看见里面。”他自己住的窗户就有夹层，窗帘背后还有一层，“窗帘一拉，光都透不出来”。

徐强一年在这里耗费的租金是120万，提到里头的装修，“照着故宫想就行”，他这样形容。比如，万柳书院内的垃圾桶、门把手都是纯铜打造。至于是否会有人因为投资买这里，男人提高声音：“这里的房子一套最便宜五千多万，如此高的价格，相比于投资，这里更适合用来保值。”

张玮曾经也参与过万柳书院小区的楼盘销售。在他看来，尽管万柳书院被外界传为“天价学区房”，但对于真正的万柳书院业主而言，“他们并不会单独为了学区买这里，有这么多钱，孩子的选择太多了，读私立、出国都可以，严格来说，学区只是一个加成”。

“他们真正看中的是墙内的圈层。”张玮说。他曾经接触过一位在万柳书院购置房产的外地钢铁厂老板，从看房到成交，对方从未露面，一直委托自己在北京分公司的助理代看。在万柳书院之前，这位钢铁厂老板已经在北京购置了四合院与多套别墅，“前段时间又拿下了一套四合院”。

还有一位互联网人士，“比钢铁老板差点”，将自己一套房子做了置换，买下万柳书院。“据我所知，这两个人现在都不住这里。”张玮说。

张玮还发现，价格反而是万柳书院业主最不在意的一点，反而单价高一点，还会让他们更有面子。这里的业主几乎都是全款成交，极少有分期付款，“他们绝对不止这里一套房子”。曾经在北京著名豪宅霄云路8号的门前，他遇上一个90后的小伙子，“看着和小孩一样”，对方直接一掷千金，买下了霄云路8号单价接近20万/平方米的一套住宅，后来他才知道，这个小伙子也是万柳书院的业主。张玮一位同行有小伙子的微信，“看他的朋友圈，天天在世界各国旅游”。

追逐者

如果想更进一步了解万柳书院，可以对比一下它的“对手”万城华府。

这两座隔街相邻的小区，同样位于万柳的“富人区”，拥有同样的地理优势、学区、交通以及配套，都被誉为万柳甚至北京一线豪宅，也经常作为彼此的参照物。

由于建成时间晚，购买万柳书院的客户大多基本是互联网精英、金融大佬，相比之下，万城华府开盘时间更早，虽然也是数一数二的豪宅，但“圈子没有书院那么纯粹”。来看万柳书院的客户，基本都会主动联系刘小韬，要么朋友推荐，要么直接上中介门店，但他们从来不会打听万柳书院住了什么人，“能住在这里的人群都是一个圈子的，他们早就互相了解”。

为了得到一张入场券，对比万城华府外“平平无奇”的铁护栏，一部分人愿意向万柳书院的“高墙”靠拢。某种意义上，墙是一种保护。高墙能够有效保护富豪的资产。贝壳分析师唐朝也发现，疫情来临的时候，一线城市的豪宅市场交易量不减反增，与普通住宅的交易情况对比形成了比较大的“剪刀差”。

“实际上，富豪们买豪宅，是出于资产避险的需求。”唐朝说。有媒体曾作过统计，仅在2022的前4个月，北京均价7万元/平方米以上的豪宅共成交3082套，同比上一年大幅增长44.56%。

而最重要的，是墙所维系的秩序。有高墙的存在，外人不会随意踏足，更别说轻易翻越这堵墙。墙在保护里头的人，也警示着外头的人。它以一种沉默而低调的态度宣誓着，资本世界成王败寇，似乎只有进入这里的，才能称得上“成功者”。

但事实真的是这样吗？

没有永远的成功。在追逐它的路上，一些人在路上摔跤，再也没有爬起来。这次被搬上台面的两套法拍房背后，是女行长张颖失败的追逐故事。这位80年出生的民生银行航天桥支行行长，自2013年以来，利用职务之便，以高息为诱饵，诱骗被害人签订虚假理财产品购买或转让协议，骗取147名客户共计27亿元。

用这些钱，她一口气买下数亿元的珠宝、手表和房产，其中就有万柳书院5套房产、7个车位。比如，目前法拍网站上，仍有一个二拍中的万柳书院车位，起拍价高达353.68万元。

但人们可能想象不到，一些真正买下万柳书院的业主，却并不喜欢万柳书院。豪宅中介刘小韬还记得，自己曾经带着客户走在万柳书院里，有高树，有鸟叫，但不少人却感觉到压抑，“就像在笼子里一样”。问题就出在高墙上，墙挡住了外面的纷扰，也遮住了真正的风景。

如此昂贵的小区，还有个问题是漏水。就在前段时间，法院前来查封房子，在评估房价前，就向周围的中介提及了其中一户法拍房漏水的问题。而这也不是万柳书院第一次漏水。“当初有个业主住了不久后就漏水，暂时搬到楼下去，后来楼上给他维修好，协商了半天才把他劝回去。”

但这些“小困扰”，已经入狱的豪宅上一任主人——女行长张颖，她显然已经无从得知了，接力棒已经交到了金山葛珂手里。

至于他喜不喜欢这里，那就是另一个故事了。